新房依靠差异化取得销售回暖 价格稳定或将迎来购房需求回归
2019年买房？稳字当头
上周日，京城4个新房项目入市销售，包括丰台区的西城天铸、大兴区的中海云熙两个限竞房项目，以及朝阳区的懋源璟玺、壹亮马两个豪宅产品。
值得注意的是，在市场冷清的大环境下，已入市的限竞房项目签约率普遍不足四成，但上周新入市的4个楼盘却都取得了不错的销售业绩。西城天铸，推出280套房，当天成交272套，去化97%；中海云熙，400套房，成交302套，去化75%；壹亮马，成交超过10亿元；懋源璟玺，成交额超过12亿元。成交的小幅回暖是否意味着即将到来的2019年将迎来购房窗口期呢？
12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，正式为2019年楼市定下了基调。会议明确指出，2018年，在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。2019年，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。显然，"稳"字将是2019年楼市的主基调。
年底出手 上周4个新房项目开卖
12月份最后的几天里，开发商们在为冲刺2018年业绩做着最后的努力，不但取得预售证的项目在12月明显增多，实际开卖的项目也纷纷开盘。
上周日上午8点，位于西三环西局板块的西城天铸在其营销中心正式开盘。该项目地块位于丰台西局，是港企九龙仓在2017年里以总价62.6亿+16%的自持比例获得的，项目限价要求均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元 。由于在区位上紧挨着西三环，是限竞房中难得的内城项目之一。
经过了一年多的开发，西城天铸在年底迎来了首次开盘，一期共推出3栋楼的280套房源，全是小户型，涵盖了84平方米两居、85平方米两居、89平方米三居。价格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之间，总价660万元-712万元左右。
项目方面透露，截止到当天下午1点半，西城天铸共成交272套，吸引了421组客户参与摇号，开盘当天去化率达到了97.14%。这样的成绩在去化平均四成的限竞房市场，可以说是十分难得。
项目销售人员对北青报记者表示，周末推出的三栋楼中，1号楼楼层最低，为9层；6号楼12层；7号楼为14层和16层，三栋楼都是一梯四户的设计。最先售罄的是7号楼，主要是因为7号楼与后面的9号楼之间楼间距达94米，完全不用担心遮挡阳光，也就是所谓的"楼王"位置。而最受欢迎的则是89平方米的三居室。
不仅是西城天铸，同样在上周末开盘的中海云熙，也取得了不错的销售结果。项目方面透露，当天开盘的400套房，成交302套，去化75%。
据北青报记者了解，中海云熙项目位于大兴区的魏善庄。销售当天选择了在晚上7点左右才开盘，推出的是1、2、7、8四栋楼，去化套数是三季度以来最多的。
值得注意的是，中海云熙项目是中海地产在今年8月23日刚刚以17.27亿元竞得的项目，销售均价不得超过40058元/平方米。从拿地到开盘仅用了4个月时间，可见开发商在年底冲刺业绩的急迫心情。
另外在周日开盘的懋源璟玺和壹亮马则是非限价的豪宅产品，其中壹亮马同样由港企九龙仓开发，位于东四环酒仙桥。本次开盘总共推出了两栋楼，主打大平层房源，户型面积170-195平方米，均价98000元/平方米，总价1666万-1911万/套。即便是高总价，开发商透露的去化率仍超过九成，成交额达到10亿元。
在壹亮马周边，在售的新房如泛海国际，户型面积在372平方米-460平方米，霄云路8号则在450平方米-520平方米。壹亮马户型集中在170平方米-290平方米，恰好满足了周边改善客群的置业需求。
而另一个位于朝阳区的项目懋源璟玺则位于孙河，开盘共推出了153套房，主打别墅，包括叠墅、联排、类独栋等产品，总价在1850万-6000万/套。据悉，当天最终成交12亿元。
其中，叠墅48套，上叠户型面积在238平方米，还含有90平方米的赠送面积；下叠带花园面积赠送，接近300平方米，总价在1850万-2200万/套左右，是别墅市场中少有的含精装交房项目。
不难看出，一天内4个住宅项目入市，各有各的特点，既有内城区住宅也有远郊住宅；既有高端大平层，也有别墅区豪宅。4个项目的入市表现也为年底冷清的楼市注入了一丝信心。那么，这4个项目的销售回暖是项目自身原因还是因为购房人已经等到了购房临界点了呢？
内城看地段 远郊看户型
对于这4个项目的销售成绩，业内人士认为与其自身的地段和产品设计不无关系，但并不能代表购房人已经从观望心态转变为出手。相反，大量的限竞房潜在供应，将使得2019年楼市不会发生大的起伏。
合硕机构首席分析师郭毅针对上周末的新盘销售情况向北青报记者介绍道，在同是限竞房的条件下，新房价格普遍受到政策抑制。西城天铸之所以取得高达97%的去化，首先是因为其所处的内城区核心位置。项目紧邻西三环，直线距离约400米，距京石高速直线距离也不过600米；周边还有地铁西局站，是14号线、10号线、9号线的换乘站，并且已经开通运营，不论是自驾还是公共交通出行，都非常方便。
另外，项目所处的板块也是热门板块，除了前段时间内部消化的金融街·融府和在售的豪宅项目泰禾西府大院，西局板块内几乎再无新房，更是没有低总价的新房。
最后是项目自身的价格优势。由于地块限价因素，要求西城天铸的均价不得超过77800元/平方米，而项目北侧的保利百合花园，二手房均价已经达到9.2万元/平方米，次新的西宸原著超过12万元/平方米，在售的泰禾西府大院价格为11.3万/平方米。显而易见，较高的性价比也使得项目以最快速度销售。
据北青报记者了解，现场购房人认可西城天铸的地段和价格优势，尤其对寸土寸金的西三环来说，能买到总价不到1000万元的小户型项目，无论是自住还是长期持有，都是非常有价值的。
与西城天铸靠区位取胜不同，处在大兴魏善庄的中海云熙，在配套、交通等方面的"天赋"并不是很强，但它打造的户型，却使其在远郊区同质化限竞房扎堆中脱颖而出。
北青报记者了解到，项目这次推出的主要是76平方米南北通透两居和89平方米双主卧朝南三居。其中，1号楼和2号楼均为76平方米两居户型，剩下的7、8号楼，都是89平方米的三居。这4栋楼中，只有1号楼是东西向，其余三栋皆为南北向设计。
以89平方米三居户型为例，项目的三居做到了南北通透、双南卧、双明卫、全明格局，加上客厅三面朝南，达到9.5米的面宽，其中客厅面宽3.6米，比起限竞房中大多长进深的户型，大面宽保证了充裕的采光，提升居住舒适度。此外，项目还有4.5平方米（飘窗+设备平台）的赠送面积，得房率在83%左右。
价格方面，中海云熙的76平方米户型因为东西向的分布，所以价格略低，在33000元/平方米左右，总价250万/套左右；剩下的89平方米三居室，价格在36000元/平方米左右，总价273万-320万/套。
通过对西城天铸和中海云熙的比较，业内人士表示，两个项目的实际销售情况也证明了，内城区项目可以依赖位置和性价比成为明星产品，而远郊区的限竞房项目则面临激烈的同质化竞争，只有充分做好产品设计，做出最适合购房人的户型，才能使其成为购房人选择的对象。
"稳"字为楼市定调
显然，新近入市的项目纷纷主打差异化，靠着不同的特点在楼市竞争中博得销量，并不意味着楼市预期出现反转。
尤其是近期一些地方楼市政策发生微调，让楼市又开始热闹起来，像菏泽、珠海、广州新近都颁发了解除楼市局部限制政策，但业内人士却认为，这样的微调只是各地根据"一城一策"思路，按照自身情况对楼市政策做出的调整，并不能视作2019年预期向上的依据，相反，政策层面屡屡表态，楼市稳定将是2019年的主基调。
本周一住建部召开会议，明确表示，2019年将把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
综合来看，明年房价还是以稳为主，暴涨暴跌都是城市管理者不愿意看到的，甚至都会被问责，所以城市管理者要拼命维护"稳定"两个字，进行双向调节。跌得多的地方可能会逐渐放松调控，潜在购房需求强劲的则很可能继续坚持现有政策。
贝壳研究院院长杨现领对于2019年楼市表示，近日召开的中央经济工作会议和住建部表态为明年楼市定下了基调。
第一、房地产政策总基调保持延续。今年中央经济工作会议提出"构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的"定位，保持房地产市场平稳运行的总基调，政策总体保持克制。目前及未来一段时期主要是以地方局部的边际调整为主，大多是对过去干预市场的行政政策进行修正。地方政府在经济增速下行和债务压力增加的约束下，会继续发挥房地产市场的积极作用。可以预见的是，限售、限价等行政政策有望被逐步修正。未来政策是否会进入全面放松，还需要看明年经济和市场的走势。
第二、调控的主体责任明确落实到地方。将过去的"分类调控"改成"分类指导"，表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向，对地方政府进行考核；地方政府按照"一城一策"的原则具体实施。
第三，将防范金融风险仍然摆在重要位置。房地产蕴含的金融风险仍然不容忽视，如果未来房地产市场出现较大幅度的萎缩或者居民收入面临下滑的压力，房地产市场与金融市场形成共振将会冲击金融安全，也不利于地方政府债务风险的化解。
第四、住房市场体系将进一步完善。完善住房市场体系关键在于合理的住房供给结构。通过市场的互联互通降低住房需求在大城市的集中度，以市场化调节为主的房地产长效机制有望加快形成。
显然，期待2019年房价大幅波动并不符合决策层要求，2019年房价走势仍将以稳为主，而稳定的房价也有可能带来购房需求的回归。
文/本报记者 李桁
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